【相談事例】遠方の遺言執行者からのご相談。遺留分と不動産の評価を、入札方式の売却で整理したケース｜横浜の行政書士・FP

2026-10-25

行政書士・FPの相澤和久です。

「遺言書はある。家族の話し合いもほぼまとまっている。でも、横浜のマンションを遠くからどう売ればいいのか分からない」

今回は、遺言執行者の方からいただいたご相談の事例をご紹介します。

※ご相談者が特定されないよう、内容の一部を変えています。

ご相談の内容

ご相談くださったのは、遠方にお住まいの50代の女性です。亡くなった方の自宅マンションが横浜市中区にあったことから、ホームページを見てお問い合わせをいただきました。

亡くなった方の子どもはお一人で、法律上の相続人はその方だけです（以下「相続人の方」とします）。相続人の方は離婚していて、お子さまが2人います。

亡くなった方は公正証書遺言を残していて、その内容は財産をご相談者のお子さま2人（亡くなった方から見ればお孫さま）に等分に遺す「包括遺贈」でした。遺言執行者に指定されていたのが、相続人の方の元の配偶者である、今回のご相談者です。

財産は、横浜市中区の自宅マンションと預貯金でした。

ご相談者が心配していたこと

お話をうかがうと、ご相談者は「遺言をなかったことにして、相続人の方がすべてを相続し、そこからお子さまに贈与するしかない」と思い込んでいました。

ただ、その方法には次のような心配がありました。

相続人の方からお子さまへの贈与になり、贈与税がかかるのではないか
本当にお子さまのところまでお金が届くのか
マンションが売られないまま、結局お金を渡してもらえないのではないか

まず、法的な位置づけを整理しました

包括遺贈とは

「財産の全部」や「財産の2分の1」のように、割合で財産を遺す方法です。包括遺贈を受けた人（包括受遺者）は、相続人と同じ権利と義務を持ちます。遺産の分け方の話し合いに加わり、借金などのマイナスの財産も引き継ぐ点も、相続人と同じです。

今回は、相続人の方と、包括受遺者のお子さま2人の3人が、話し合いの当事者になりました。

さらに、相続人と包括受遺者の全員が合意すれば、遺産分割協議によって遺言と異なる分け方をすることもできます（遺言で禁止されている場合などを除きます）。

つまり、遺言をなかったことにしなくても、3人の話し合いで「3等分」にすることができます。お子さまは相続の手続きの中で財産を受け取るので、相続人の方からの贈与として贈与税がかかる、という形にはなりません（相続税がかかるかどうかは、財産の額によって別に確認が必要です）。

見えてきた課題1：相続人の「遺留分」

遺言があっても、子どもには法律で最低限保障された取り分があります。これを「遺留分」といいます。今回のように法定相続人が子ども一人の場合、遺留分は財産全体の2分の1です。

遺言では財産がすべてお子さまに遺されるため、相続人の方の遺留分を侵害している状態でした。遺留分は、足りない分をお金で請求できる仕組みになっています。

幸い、相続人の方と、元の配偶者であるご相談者との関係は良好で、ご家族の話し合いはほぼ済んでいました。相続人の方とお子さま2人の3人で、等分に分ける方向です。

見えてきた課題2：不動産を「いくら」と見るか

遺留分や、3人での分け方を考えるときに問題になるのが、不動産の評価です。

不動産の価格には「ものさし」がいくつもある

固定資産税評価額
相続税評価額
不動産会社の査定額
実際に売れた金額

どれを使うかで、遺留分の金額も、3人それぞれの取り分も変わってきます。

そこでご家族は、マンションを売却して、お金で分けることを決めました。実際に売れた金額で分ければ、評価の方法で迷うことはありません。

あわせて、売却代金が相続人の方を経由せず、お子さまそれぞれの口座に直接振り込まれる形をご提案しました。「本当にお子さまにお金が届くのか」というご相談者の心配に、直接こたえる形です。

ご依頼の内容は、取引に利害関係を持たない立場で、売却を進めてほしいというものでした。

選んだ方法：入札方式での売却

売却は、私が選んだ不動産会社に依頼し、入札方式で行いました。複数の買い手から価格を出してもらい、条件のよい買い手に売る方法です。

入札方式には、次のような良さがあります。

価格の決まり方がはっきりしていて、家族の誰もが納得しやすい
遠方にいても、結果を書面で確認できる
「もっと高く売れたのでは」という後悔が残りにくい

STEP

入札を実施

私が選んだ不動産会社を通じて、買い手から価格を出してもらいました。

STEP

約1か月後：売買契約

条件のよい買い手と売買契約を結びました。

STEP

さらに約1か月後：決済

代金の受け取りとマンションの引き渡しが完了しました。

私が担当したこと

売却を依頼する不動産会社の選定
法定相続情報一覧図の作成
3人の話し合いの結果をまとめた遺産分割協議書の作成
金融機関の解約手続き

マンションの名義変更の登記は、提携している司法書士におつなぎしました。

また、不動産を売ると、利益に対して税金（譲渡所得税）がかかる場合があります。計算には、亡くなった方がマンションを買ったときの価格（取得費）が必要です。取得費が分からないと、売却価格の5%しか経費として認められず、税金が大きくなることがあります。そこで、取得費の確認や申告のために、税理士にもおつなぎしました。

未成年のお子さまについて

お子さまのうちお一人は未成年でしたが、親権者であるお母さま（遺言執行者）が代理人になりました。お母さまご自身は相続人でも包括受遺者でもないため、今回は特別代理人の選任は必要ありませんでした。家族の関係によっては、家庭裁判所で特別代理人を選ぶ必要がある場合もあります。

この事例から伝えたいこと

思い込みで決める前に、法的な選択肢を整理する

ご相談者は当初、遺言どおりにするか、遺言をなかったことにして贈与するか、の二つしかないと考えていました。包括遺贈の意味や、遺産分割協議でできることを整理したことで、贈与税の心配がなく、お子さまに確実にお金が届く方法が見えてきました。「これしかない」と思い込む前に、一度、選択肢を整理してみることをおすすめします。