行政書士の相澤和久です。
新築マンションは高すぎる。
中古なら…と探してみたら、築年数のわりにリノベーションされてピカピカ。
しかも、立地も良くて価格も魅力的。
でも、ふと気になるのが「築40年超え。このマンション、あと何年住めるんだろう？」という不安。
実は、これは中古マンション購入を検討する人なら、誰もが一度は通る疑問です。
特に「旧耐震」や「築年数40年以上」の物件となると、見た目がきれいでも不安がつきまといますよね。
そこでこの記事では、
・鉄筋コンクリート造マンションの寿命の実際
・長く住み続けるために必要なポイント
をわかりやすく解説します！
現存する日本最古の鉄筋コンクリート建造物とは？
まずは「そもそも鉄筋コンクリートの建物って、そんなに長持ちするの？」という疑問から。
実際、日本には築100年以上たっても現役で使われている鉄筋コンクリート建物があります。
その代表例が、横浜市中区にある「KN日本大通ビル」（旧横浜三井物産ビル）です。
この建物は1911年（明治44年）に竣工し、2025年時点で築114年。現在もオフィスビルとして利用されています。
外観には歴史の趣を残しつつ、耐震補強や内装リニューアルが行われ、現代のオフィス仕様にしっかり対応。
「適切に手入れされれば、鉄筋コンクリート建物は100年以上使える」ことを体現した好例です。
鉄筋コンクリートの寿命は120年以上
では、一般的なマンションは何年もつのでしょうか？
国土交通省の報告書「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」によれば、鉄筋コンクリート造の建物は「おおむね120年～150年」使えるとされています。
建物の寿命は、鉄筋が錆びて膨張し、コンクリートを内部から壊してしまう「爆裂」という現象が起きるまでを目安としています。
その原因になるのが「中性化」と呼ばれる劣化です。
中性化の流れはこうです。
- コンクリート表面のひび割れから水分が侵入
- コンクリート表面のヒビや割れ目から水分が鉄筋に届き、鉄筋が錆びて膨張
- 膨張した鉄筋がコンクリートを内側から押し出し、破壊（爆裂）
この爆裂を防ぐためには、外壁の塗装や防水工事といった「大規模修繕工事」が欠かせません。
つまり、「建物の寿命は、きちんと修繕するかどうか」で大きく変わるのです。
躯体と設備は別物！マンション設備の寿命
鉄筋コンクリートが長持ちするとしても、住まいにはもうひとつ重要な要素があります。
それが「設備」です。
配管、エレベーター、玄関扉やバルコニーの手すりなど、生活を支える設備は躯体とは別に寿命があります。
目安は以下の通りです。
- 給水管・排水管：約30年
- エレベーター：約30年
- 機械式駐車場：約20年
- 玄関扉：25～30年
- アルミサッシ：30～40年
- 外壁補修：10～15年
- 屋上防水：12～15年
発行：一般財団法人住宅金融普及協会 住まいの管理手帳（マンション編）より
これらは劣化したら交換・修繕する必要があります。
そのため、マンション全体では「長期修繕計画」を立て、修繕積立金を積み立てておくのが一般的です。
中古マンションを購入する際は、この修繕計画がしっかりしているか、積立金が適正に確保されているかを確認することが、長く安心して住むためのポイントになります。
長期的に住み続けられるマンションの条件とは？
さて、「築40年のマンションでも住めるか？」という質問への答えですが——
適切に修繕され、設備の更新が行われていれば、あと80年は住み続けられる可能性があります。
とはいえ、修繕にはお金がかかります。
住民から集めた修繕積立金が不足すれば、大規模修繕は先延ばしされ、建物の劣化は進行します。
逆に言えば「修繕に必要なお金が集められるマンション」なら長く住み続けられます。
そしてそのお金の源は「そこに住みたいと思う人がいるかどうか」。
自己居住でも賃貸需要でも、住みたい人がいれば物件の価値は保たれ、修繕費用も確保しやすくなります。
将来にわたって住みたい人がいる——
その条件を決める最大のポイントは「立地」です。
不動産の世界にはこんな言葉があります。
1に立地、2に立地、3・4がなくて、5に立地。
築年数にかかわらず、立地が良い物件は賃貸・売買の需要が途切れません。
だからこそ、「築年数＝不安」ではなく「立地×管理状況」で判断することが大切です。
まとめ
築40年を超えるマンションでも、適切な修繕と設備更新さえ行われていれば、100年超えも夢ではありません。
しかしそのためには、修繕積立金や管理体制、そして「立地の良さ」が大きく関わります。
価格や内装のきれいさだけに目を奪われず、
- 長期修繕計画がしっかりしているか
- 修繕積立金が不足していないか
- 立地に将来性があるか
これらを確認することで、「あと何年住めるか？」の不安はぐっと小さくなるはずです。
中古マンション探しは「築年数＝寿命」ではなく、「管理と立地の総合力」で選ぶのが正解です！
