中古住宅を購入する際、「消費税はかかるの？」と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。
中古住宅の売買では、売主が個人である場合と事業者である場合で消費税の扱いが異なります。
本記事では、中古住宅の消費税の基本から具体的な計算方法まで分かりやすく解説します。
中古住宅の売買に消費税はかかる？
中古住宅の売主が個人である場合、消費税は課税されません。
これは、個人が所有する不動産を売却する行為は「事業」には該当しないため、消費税の課税対象外となるからです。
そのため、多くの中古住宅の売買は非課税で行われています。
一方、不動産業者（宅地建物取引業者）が売主となる場合は、消費税が課税されます。
不動産業者は事業として売買を行っているため、建物部分に対して消費税が発生するのです。
中古住宅の販売価格に消費税は含まれている？
不動産広告などで表示されている中古住宅の販売価格には、消費税が含まれています。
これは、総額表示が義務付けられているためです。
そのため、購入時に「別途消費税がかかる」ということは基本的にありません。
中古住宅の消費税の計算方法
消費税が課税されるのは建物部分のみであり、土地部分は非課税です。
したがって、売買価格全体から消費税を算出するのではなく、建物価格を基に計算する必要があります。
具体的な計算例
例えば、不動産業者が売主の中古住宅が 5,500万円（税込） で販売されている場合、内訳は次のようになります。
- 土地価格：4,400万円（非課税）
- 建物価格：1,000万円（課税対象）
- 消費税：100万円（建物価格 × 10%）
- 総額：5,500万円（税込）
このように、建物部分の価格が少ないほど消費税額も低くなります。
建物価格は意図的に調整できる？
「総額は変えず、建物価格を低くすれば消費税を少なくできるのでは？」と考える方もいるかもしれません。
しかし、恣意的に建物価格を低く設定することは認められていません。
建物価格の算出には、固定資産税評価額を基にした按分方法が一般的に用いられます。
固定資産税評価額は公的に定められており、恣意的に調整することはできません。
また、普段は按分方法を採用しているのに、特定の案件だけ建物簿価を採用するというような運用方法も認められません。
そのため、当事者が意図的に建物価格を調整することはできないと言えます。
固定資産税評価額を基にした計算例
たとえば、以下の固定資産税評価額の物件を考えてみましょう。
- 土地の評価額：2,000万円
- 建物の評価額：200万円
この場合、土地と建物の割合は 90.9%：9.1% です。
この割合を5,500万円（税込）の売買価格に当てはめて計算します。
- 土地価格：5,500万円 × 90.9% ＝ 4,999.5万円（非課税）
- 建物価格：5,500万円 × 9.1% ＝ 500.5万円（税込）
- 建物価格（税抜）：500.5万円 ÷ 1.1 ＝ 455万円
- 消費税：500.5万円 － 455万円 ＝ 45.5万円
このように、建物価格の算出には一定の基準があるため、意図的に操作することはできません。
まとめ：中古住宅の消費税は限定的
中古住宅の消費税が課税されるケースは、不動産業者が売主となる場合に限られます。
また、消費税が課税されるのは建物部分のみであり、土地部分にはかかりません。
実際にかかる消費税額は売買価格全体と比べるとそれほど大きくないため、資産価値の大幅な目減りを過度に心配する必要はないでしょう。
中古住宅を購入する際は、総額表示に含まれる消費税の仕組みを理解し、安心して取引を進めましょう。
