「住宅ローンは定年（65歳）までに完済すべき」と聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
確かに、65歳以降は年金生活となることが多く、現役時代と同じ金額を返済し続けるのは難しくなるため、定年前に完済しないと大変なことになりそうに思えます。
しかし、本当に65歳までに完済しなければならないのでしょうか？
多くの金融機関では住宅ローンの最長返済期間は35年です。
（中には最長50年というものもあります！）
たとえば、30歳でローンを組めば65歳で完済できますが、31歳以上で組むと66歳以降まで返済が続きます。
ただし、住宅ローンの完済年齢は80～85歳まで可能なため、借り入れ自体は問題ありません。
それでも、定年後の生活を考えると、住宅ローンは65歳までに完済すべきなのでしょうか？
今回は、65歳までに完済するための2つの方法を比較検討し、本当に定年までに完済する必要があるのかを解説します。
住宅ローンの基本構造
まず、住宅ローンの仕組みをおさらいしましょう。
住宅ローンの返済額は、元金と利息に分かれます。
・元金：借りたお金そのものの返済
・利息：金融機関に支払う借入コスト（借入残高と金利で決定）
利息の負担を抑えるには、
1．借入額を抑える（自己資金を増やす）
2．低金利の住宅ローンを選ぶ
ことが重要です。
特に、借入初期の残高が大きい時期は金利の影響が大きく、金利1%の違いで年間30万円も負担が増えることがあります。反対に、返済が進み借入残高が減ると、金利の影響は小さくなります。
これを踏まえ、65歳までに完済するメリットを検証します。
65歳までに完済は本当にお得？
ケーススタディ
相談者（40歳）は、初めて住宅を購入し、銀行で35年ローンを勧められました。
しかし、定年後もローンが残ることに不安を感じ、ファイナンシャルプランナーへ相談。
前提条件：
借入金 → 5,000万
金利 → 0.8％
比較対象：
25年返済 → 65歳で完済
35年返済 → 75歳まで返済
試算では、
25年返済は、35年返済より月々の返済額が4.7万円高いが、支払う総利息が216万円少ない。
「利息が216万円も減るなら、やはり定年までに完済したほうがいいのでは？」と考えられるかもしれません。
キャッシュフローを考慮した場合
一方、35年返済は月々の負担が軽いため、家計に余裕ができ、貯蓄を増やせるメリットがあります。
仮に、毎月4.7万円を貯蓄した場合、
4.7万円 × 12カ月 × 25年 = 1,410万円
つまり、25年後に1,410万円の貯蓄がある状態になります。
35年返済（25年経過時点）：ローン残高1,575万円、支払利息670万円、貯蓄1,410万円
25年返済（25年経過時点）：ローン残高0円、支払利息517万円、貯蓄0円
35年返済を選び、25年後にローンを一括繰り上げ返済しようとすると、1,410万円では165万円不足します。
その上、25年返済よりも支払う利息が160万円多い結果に。
「だったら最初から25年返済にしたほうがよかったのでは？」という疑問が生まれます。
ライフイベントと資金計画
40代～50代は、子どもの教育費や親の介護、キャリアの変化などで支出が増える時期です。
そのため、手元資金に余裕を持たせることが重要になります。
このような状況では、多少利息が増えても、手元資金を確保しやすい35年返済が適していると言えます。
一方、
・教育費の負担がない
・共働きで安定収入がある
・貯蓄が十分ある
といった場合は、利息負担を抑えるために短期間で返済するのも有効です。
また、「退職金で一括返済しよう」と考えている方もいますが、これはあまりおすすめできません。
例えば、
・35年返済で25年後に一括返済 → 残債1,575万円
・その後10年間の利息負担はわずか64万円
つまり、無理に一括返済するメリットは少なく、むしろ団体信用生命保険（団信）の保証があるため、ローンを維持するメリットもあります。
まとめ
「定年までに住宅ローンは完済すべきか？」について検証しました。
結論として、
1．借入期間は長めに設定し、余裕を持つのが基本
・途中で短縮はできるが、延長はできないため
2．定年後の一括繰り上げ返済は慎重に
・退職金を充てるメリットは小さい
ただし、借入期間を長くすると月々の負担は軽くなりますが、借りすぎには要注意です。
無理なローンを組むと、将来的に家計破綻のリスクがあります。
そのため、ライフプランに合った返済計画を立てることが大切です！
