ちょっと待った!賃貸マンションへの建替えは控えるべき理由~本牧通りの賃貸事情~

ここ1~2年、本牧通りでは賃貸マンションが増えた、と思いませんか?山手トンネルを抜けた麦田町から上野町の間、本牧通りに建ったマンションを数えてみただけでも200戸ちかい供給がありました。

ところで、横浜市中区の人口は増えているのでしょうか?それとも減っているのでしょうか?

中区役所のホームページによると、

平成31年4月 世帯数:85,798 人口:151,804

令和2年4月 世帯数:87,660(+1,862) 人口:153,867(+2,063)

令和3年1月 世帯数:87,701(+41) 人口:153,253(-614)

最新が令和3年1月のデータのため1年ごとの比較にはなっていませんが、それよりも前のデータを見る限り、人口は増加傾向にあるようです。

それならまだまだ賃貸マンションが建っても埋まるから大丈夫、と思う方もいるかもしれません。しかし実態はそんなに甘いものではありません。

実態把握するには募集賃料、空室状況を1件1件確認するのが一番。

ということで、入居状況や賃料を調べてみました。

本牧通りに建つ賃貸マンション(新築~築1年くらい)

【クレシア横浜山手】

山手トンネルを抜けてすぐ、麦田町に建つ賃貸マンションです。総戸数は25戸。賃貸物件募サイトで確認してみると、3部屋空きがあるようです。広さは約35㎡、賃料は92,000円~95,000円+管理費5,000円。敷金、礼金なし。

【Le’a Yokohama Yamate Ichibankan】

元コスモ石油の給油所があった隣に建つ賃貸マンション。ワンルーム投資マンションの販売を行っているGLIPのマークがあります。総戸数25戸。

賃貸物件募集サイトで確認してみると、5部屋空きがあるようです。広さは約23㎡、賃料は73,000円+管理費8,000円。

 

【SHOKEN Residence 横浜山手】

先ほどの物件の本牧通りを挟んだ向かい側に建つ賃料マンションです。外構工事を行っておりましたので、まさに新築です。20~22㎡のワンルームで、総戸数33戸。

賃貸物件募集サイトで確認してみると、1部屋空きがあるようです。広さは約22㎡、賃料は72,500円+管理費10,000円。

【名称不明、建築中】

SHOKENのすぐ近く、同じ並びに建築中の賃貸マンション。規模から考えて、ワンルームが20戸くらいはあると思われます。マンション名が分からないですが、賃貸物件募集サイトで確認してみるとそれらしき募集が出ております。8部屋空きがあるようです。広さは20~22㎡、賃料は70,000~73,000円+管理費10,000円。

【中区上野町PJ新築マンション】

上野町、セブンイレブンがある建物の隣です。更地の時には大和ハウス工業の建築看板が出てました。まさに今募集中のようで、賃貸物件募集サイトではたくさんの部屋が出てました。22~27㎡、賃料は74,000~85,000円+管理費5,000円。総戸数は35戸。1階にはスーパーが入居する予定だそうです。

余談ですが、スーパーと言えば隣のセブンイレブンも以前は上州屋というスーパーでしたね。

【中区上野町1丁目計画(ワンルーム)】

山本金物店さんがあった場所に建築看板が設置されていました。ワンルーム40戸の賃貸マンションを建築するようです。これだけワンルームが溢れているのだからファミリータイプにすればいいのに、と思ってしまいます。

【ラサンシオンド山手】

北方郵便局となりの5階建て賃貸マンション。総戸数は14戸。賃貸募集は出ていないようなので満室稼働中。過去の募集事例では、30.50㎡〜45.37㎡、賃料は72,000円〜103,000円。私の見解としては、満室稼働なのはワンルームではないからです。単身者向けではなくDINKSなどをターゲットにしている物件はコロナ禍でも埋まっています。

 

ワンルームは明らかに供給過剰で、空室が目立ちます。新築~築1年でこの状態ということは、5年後、10年後はどうなってしまうのか…賃料を下げればどうにかなるのか、それとも借り手が全くいないのか…大家さんの不安は尽きないのではないでしょうか。

土地の有効活用として賃貸マンションを建てるのが正解!というのは昔の話です。似たような部屋が空室で溢れていることから目を逸らしてはいけません。

すでにあるものを活かす、という考え方

本牧エリアに限ったことではありませんが、すでに住宅地として豊富な中古ストックがあるのであればそれを壊してしまうよりも活かす方が環境にも経済的にも良いと思いませんか?

「新築の方が入居者が埋まりやすい」「中古では賃料が低くて収益性が低い」といった声が聞こえてきそうですが、本当にそうでしょうか?

ほんの一例ですが、麦田町のマンションの1室を若者が好むタイプの部屋にリニューアルしたことで増収につながったお話をして終わりたいと思います。

リフォーム前

よくあるタイプの2DK、和室とキッチンがいかにも昭和な感じを醸し出しています。2部屋ありますがそれぞれの部屋が中途半端な広さのため使い勝手が悪い。

リフォーム後

1LDKに間取り変更。キッチン横にはテレワークもできるちょっとしたデスクスペースを設けてます。ターゲットは若い単身者です。リビングを広く取っている一方で寝室はベッドを置くと他のスペースは取れないくらいの広さです(その分クローゼットを広くしてます)。

リフォーム前後で浴室は変えていません。浴室のリフォームは費用対効果が低いためです。

従前の賃料は80,000円/月でした。

リフォーム後の賃料はどのくらいだと思いますか?

なんと114,000円/月です。(周辺の新築マンションと同等の水準です)

それも、募集1か月で成約しました。

これは新築マンションではありません。昭和58年築、オートロックなし、宅配ボックスなし、ペット飼育不可、事務所利用も不可、という分譲マンションの1室です。

これからの賃貸経営は「時代のニーズにあった部屋を提供する」、これに尽きるのではないでしょうか。

駅から近いことや良い設備があることで入居者から選ばれる時代は終わりました。

本牧エリアで空室にお悩みの大家さん、ぜひご相談ください。お待ちしております。

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