本牧通り　麦田町4丁目の空地に建つ建物は？！

麦田町〜上野町辺りで工事現場を見かけると、大◯建託やレオ◯レスが多く目につきますよね。

麦田町4丁目の空地も、同じように建て替えるんだろうな〜と思っていました。

 

先日、お知らせ看板が出ましたのでチェックしてみました。

そっか〜、グリップか〜〜。投資用マンションとして販売するんだろうな〜、と思い、どんな感じになるのか勝手に試算してみました。

 

お知らせ看板によると、

・7階建て

・総戸数25戸

・延床面積727.73㎡

となっています。

 

1室あたりに面積を試算するため、マンション共用部分と専有部分の割合を2:8と仮定し、

・専有面積は約580㎡

・1室あたり23㎡（7坪）

となります。

 

売出値として、坪当たり300万円だと1室2,100万円となります。

賃料坪15,000円として、105,000円/月、年間126万円。2,100万円で買うと表面利回り6％。

決して悪くないですが、賃料単価は少し強気の試算です。

（そもそも、麦田町で新築坪単価300万円のマンションは相当強気ですねよね）

 

実需として麦田町でワンルームマンションを買って住みたいという人は少ないと思いますので、やはり賃貸向けマンションだということは間違いないと思います。

 

今の強気の相場であれば1棟マンションとして投資家への販売もありえるかな？といった感じもします。

先程の試算と同様に、専有面積580㎡（175坪）、坪賃料15,000円として、年間賃料は3,150万になります。

表面利回り6％であれば5億2,500万円。

賃料が強気の設定ですので、1割減の坪賃料13,500円となれば4億7,250万です。

エリア、立地、規模から考えてREITやファンドが買う物件ではないので、個人投資家向けですね。

 

個人的には、道を挟んだ隣にあるコスモ石油跡地の活用が気になります。